Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre nuevas y cambiantes oportunidades para el inversor inmobiliario, desde individuos hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Regístrese para recibir futuras ediciones, directamente en su bandeja de entrada. Los laboratorios de ciencias de la vida, principalmente en biotecnología y biofarmacia, experimentaron una enorme caída en la demanda el año pasado después de que los Institutos Nacionales de Salud se vieron obligados a cancelar miles de millones de dólares en subvenciones para investigación. La financiación de los NIH fue severamente recortada por el gobierno federal. De los 10 mayores mercados de ciencias de la vida rastreados por JLL, la tasa de vacancia agregada fue del 27.4% en el primer trimestre de este año, frente al 25.7% durante el mismo período en 2025. Mercados importantes como Boston y el Área de la Bahía tenían tasas de vacancia de más del 30%. Sin embargo, el sector está empezando a estabilizarse. Un informe separado de CBRE muestra que la inversión de capital de riesgo en ciencias de la vida en la segunda mitad de 2025 fue la más sólida desde 2022. Además, la cantidad de espacio en construcción está en su punto más bajo desde 2017. Un informe de JLL de octubre predice una “gradual estabilización del mercado impulsada por una racionalización del suministro en lugar de una recuperación dramática de la demanda.” JLL pronostica que las tasas de disponibilidad caerán a aproximadamente 20% para 2030, “suponiendo una absorción continuada por debajo del promedio junto con salidas significativas de suministro a través de ventas por problemas y proyectos de reutilización adaptativa.” Sin embargo, la corrección del mercado en el espacio ha sido histórica, según Travis McCready, jefe de asesoría de alquiler de industrias en JLL. Y los problemas no son solo los recortes de financiación. McCready caracterizó la situación actual de sobreoferta como una combinación de construcción sin precedentes combinada con un cambio fundamental en cómo las empresas de ciencias de la vida están utilizando bienes raíces. “Toda esta historia y todo este relato están evolucionando en tiempo real”, dijo McCready. “Fuimos muy buenos en la construcción de esa clase de activo en base a la suposición de qué tipo de equipo y tecnología habilitadora necesitaban las compañías de biotecnología, y luego llegaron la inteligencia artificial y los robots”. Aquí es donde se presenta la oportunidad. McCready proyecta que cerca de 19 millones de pies cuadrados de espacio de laboratorio disponible se trasladarán a otros usos para 2030, pero las empresas y mercados que se adapten terminarán siendo más fuertes y competitivos. Esa adaptación viene en la arquitectura. Gensler, la firma de arquitectura más grande del mundo, completó recientemente una iniciativa de investigación interdisciplinaria de un año que analiza cómo la inteligencia artificial, la automatización y la robótica están reconfigurando no solo las operaciones de laboratorio, sino la estrategia inmobiliaria en sí, desde los requerimientos de infraestructura y las proporciones de espacio hasta la composición de la fuerza laboral, según la empresa. “Es transformador”, dijo Ryley Poblete, líder de práctica global de ciencias en Gensler. “A dónde vamos con la ciencia, especialmente con estas nuevas herramientas de automatización e inteligencia artificial, está cambiando completamente la forma en que pensamos acerca de cómo realizar el proceso.” Poblete señaló la transformación de la llamada área de bancada húmeda, donde los científicos usan instrumentos para realizar experimentos. Muchos de estos experimentos ahora se pueden hacer con inteligencia artificial o automatización, lo que significa que a medida que los robots y las computadoras entran, los tubos de ensayo salen. Desde una perspectiva inmobiliaria, las empresas están aprendiendo lo que las nuevas tecnologías pueden hacer y reevaluando las instalaciones que tienen para determinar si un espacio puede ser actualizado. “Esto está sucediendo en las carteras inmobiliarias de los grandes clientes, las personas que tienen campus y activos”, dijo Poblete. Las vacantes, según el estudio de Gensler, en realidad están ocultando un problema de calidad: gran parte del inventario vacío de hoy nunca fue realmente un espacio de laboratorio “Clase A” para empezar. Aunque parece que las necesidades inmobiliarias de las ciencias de laboratorio están disminuyendo, hay una creciente discusión sobre qué tipo de inmuebles de laboratorio sobrevivirán y superarán en el próximo ciclo. “Grandes empresas de biotecnología e incluso grandes compañías químicas están evaluando sus propias infraestructuras hoy en día para realmente validar que valdrá la pena llevarlas adelante, o mirando una estrategia de consolidación o una estrategia de nueva construcción que reúna estas piezas en los entornos correctos”, dijo Poblete. Gensler está evaluando activamente espacios más antiguos, evaluando las mayores necesidades de energía y aire para las computadoras más grandes que ejecutan inteligencia artificial. También están buscando ver si los espacios se pueden modificar para adaptarse a la robótica. Poblete lo describió como básicamente colocar pequeños centros de datos en espacios de laboratorio. Por supuesto, también necesitan ver si la estructura del edificio puede soportar el peso de todos los nuevos sistemas. En su mayoría, los edificios más nuevos pueden, pero los más antiguos están en cuestión. Los espacios están siendo rediseñados para las máquinas, pero aún necesita haber algún tipo de ambiente de laboratorio creativo donde los científicos puedan validar lo que están haciendo las máquinas. Eso implica un enfoque profundo, dijo Poblete, que requiere áreas tranquilas, no los espacios de trabajo abiertos y a menudo más ruidosos que son más populares en las oficinas nuevas de hoy en día. Luego está el proceso colaborativo. Los científicos ya no trabajan completamente solos. Están trabajando con investigadores de inteligencia artificial, ingenieros y diseñadores de procesos. “Esas personas trabajan juntas con ellos ahora y no por separado, y eso ha sido un gran cambio para la industria, no solo desde una perspectiva de ciencias de la vida, sino desde una perspectiva de química”, dijo Poblete. “Solían pensar en sí mismos como este, los científicos héroes, de alguna manera. Ahora todo ese movimiento de ciencia interdisciplinaria es — es una necesidad esencial para trabajar con estos socios para crear verdaderos esfuerzos futuros.” Poblete citó a Genentech como ejemplo. La compañía está llevando a cabo una importante expansión de varios años de su campus global de sede en Basilea, Suiza. Está invirtiendo más de 3 mil millones de francos suizos (US$3.82 mil millones) en desarrollo de sitio, incluida la construcción de un nuevo edificio de investigación de 72 metros programado para completarse en 2029, según su empresa matriz, Roche, que afirma que el desarrollo tiene como objetivo modernizar las instalaciones de investigación y consolidar las funciones de I + D.
