Puntos clave
- La depreciación del 100% aprobada por la administración de Trump está impulsando el mercado inmobiliario de los lavados de autos.
- El negocio de los lavados de autos ha evolucionado notablemente en la última década a medida que los inversores de capital privado se acercan a los ingresos recurrentes.
- Por lo general, el capital privado compra el negocio de lavado de autos y luego vende la propiedad a un inversor individual.
Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre nuevas y evolucionando oportunidades para el inversor inmobiliario, desde individuos hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Regístrese para recibir futuras ediciones directamente en su bandeja de entrada. Al igual que el negocio funerario, los lavados de autos son una apuesta bastante segura: los autos se ensucian. Siempre lo harán. El mercado inmobiliario en el que se encuentran estos lavados puede ser aún más seguro para los inversores, gracias a las leyes fiscales que se actualizaron a su favor el año pasado. El principal impulsor detrás del negocio de lavados de autos es el beneficio de depreciación del 100% que los inversores pueden recibir en el primer año según las leyes fiscales promulgadas durante la administración de Trump, según Camille Renshaw, cofundadora y CEO de B+E, una firma de corretaje inmobiliario impulsada por tecnología especializada en propiedades de arrendamiento neto y intercambios 1031. Los lavados de autos suelen ser propiedades de arrendamiento triple neto, o NNN, acuerdos en los que los inquilinos pagan impuestos, seguro del edificio, y costos de mantenimiento y reparación. Como resultado, pagan alquileres base más bajos y tienen más control sobre sus propiedades. Renshaw presenta el siguiente ejemplo: En una compra de bienes raíces de lavado de autos de $2 millones, con un financiamiento de hipoteca de $1.4 millones, es decir, $600,000 de capital invertido, potencialmente se pueden obtener $2 millones en deducciones fiscales durante el primer año a través de la disposición de depreciación de bonificación, si se estructura adecuadamente. Eso significa que un inversor puede recibir deducciones equivalentes aproximadamente al 333% de su inversión original de capital. “Para algunos inversores, esto significa que obtienen una propiedad ‘gratis'”, explicó Renshaw. Al mismo tiempo, el negocio de lavados de autos en sí ha evolucionado notablemente en la última década. “La industria ha pasado de operaciones principalmente en efectivo, de tipo familiar, a empresas altamente digitalizadas con reconocimiento de matrículas, pagos basados en aplicaciones y modelos de suscripción mensual recurrente que crean un flujo de efectivo mucho más predecible,” dijo. Atraídas por este perfil de ingresos recurrentes, las firmas de capital privado han invertido en esta industria. También hubo una ola de consolidación y actividad de fusiones y adquisiciones, debido a la estructura de propiedad históricamente fragmentada de la industria. Por lo general, el capital privado compra el negocio de lavado de autos y luego vende la propiedad a un inversor individual. Posteriormente, la firma de capital privado arrienda el espacio al inversor a largo plazo. El inversor de propiedades, que suele ser una persona de alto patrimonio neto u una oficina familiar, recibe un inquilino de alto alquiler más importantes deducciones de depreciación, mientras que el operador recicla capital para expansión. “Esa combinación de fuerte flujo de efectivo, ingresos recurrentes, propiedad fragmentada, consolidación institucional y un tratamiento fiscal inusualmente atractivo ha hecho que las propiedades de lavado de autos sean increíblemente populares entre inversores privados en los últimos años,” según Renshaw. Varios informes han mostrado un fuerte aumento en operaciones de lavado de autos en la segunda mitad del año pasado. “Un acuerdo de $10 millones en Biscayne Boulevard de Miami es emblemático de la creciente demanda de instalaciones de lavado de autos de arrendamiento neto, impulsada por la reintroducción de la depreciación del 100%,” según un informe de noviembre de GlobeSt. El final del año tiende a ser el más activo para este tipo de negocios, ya que los inversores están calculando sus posibles impuestos y buscando alivio.
