Una versión de este artículo apareció primero en el boletín Property Play de CNBC con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para el inversor inmobiliario, desde individuos hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes compañías públicas. Regístrese para recibir ediciones futuras, directamente en su bandeja de entrada.
La nueva legislación de vivienda que prohíbe a los inversores institucionales comprar casas unifamiliares en alquiler tiene a esos mismos inversores colocando más letreros de venta.
El número de casas propiedad de inversores institucionales listadas para la venta es, a partir de este mes, más del doble de lo que era a principios de febrero, según un análisis proporcionado exclusivamente a Property Play por Parcl Labs, un proveedor de datos inmobiliarios.
Las listas han pasado de 4,166 el 1 de febrero, cuando Parcl lanzó su investigación completa, a ahora 9,447 casas que representan un total de $3.1 mil millones en precio de venta.
“La tasa de cambio de venta es algo a tener en cuenta”, dijo Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. “Estos números no se materializarán en disposiciones reales durante meses debido a lo largo que puede ser el ciclo de ventas, pero es la lectura más rápida del comportamiento institucional”.
La legislación define a los inversores institucionales como aquellos que poseen 350 o más casas. Eso fue una sorpresa para la industria, que tradicionalmente establecía ese límite en 1,000 casas. No los obliga a vender las casas que actualmente poseen, pero se les prohíbe comprar más casas a menos que cumplan ciertas excepciones, incluyendo construcción para alquilar.
La acusación de los legisladores fue que estos inversores, la mayoría de los cuales pudieron comprar las casas con todo efectivo, estaban inflando los precios y dejando de lado a los compradores regulares que son ocupantes propietarios. La llamada a la prohibición fue bipartidista.
Los inversores a gran escala entraron por primera vez en el mercado durante la crisis financiera de 2008, cuando las ejecuciones hipotecarias eran desenfrenadas y las subastas a granel aparecieron en los mercados más afectados, como Atlanta, Las Vegas y Phoenix. Las firmas de capital privado compraron miles de casas en un corto período, convirtiéndolas en alquileres y creando una nueva clase de activos de alquiler unifamiliar.
El grupo de inversores con 350 o más casas que por lo tanto caen bajo la nueva legislación ahora poseen aproximadamente 589,000 casas, o 3.9% de las 14 millones de casas unifamiliares en alquiler en los EE. UU., según Parcl. Representan aproximadamente el 40% de las ventas netas del año hasta la fecha.
Los mayores propietarios – Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst y VineBrook – todos son vendedores netos en lo que va del año, con 3,180 casas vendidas más que compradas desde el 1 de enero. Para ponerlo en perspectiva, aún poseen alrededor de 400,000 casas, por lo que no es exactamente una liquidación, con una excepción. VineBrook actualmente tiene casi el 10% de su cartera en el mercado, aproximadamente 1,900 casas con un precio total de venta de $285 millones.
Invitation Homes y AMH, los dos REIT de alquiler unifamiliar que cotizan en bolsa, tienen 549 y 536 casas en venta, respectivamente. El mayor propietario, Progress Residential, tiene la menor cantidad entre los actores más grandes, solo 143 en venta.
“Ahora hay un reconocimiento general tanto de la Casa Blanca como de los legisladores, en una mayoría abrumadora, de que el capital privado tiene un papel muy importante que desempeñar para una parte de la población estadounidense que quiere alquilar una casa”, dijo Stephen Scherr, copresidente de Pretium, en una entrevista la semana pasada en “Squawk on the Street” de CNBC. Pretium es la empresa matriz de Progress Residential.
Progress ahora se está centrando en las áreas que permite la nueva legislación y por las que la industria luchó durante el proceso legislativo.
“Podemos comprar para alquilar, que es un componente predominante de la nueva vivienda. Podemos comprar bajo varias otras excepciones incluyendo alquiler para renovar, donde mejoramos el inventario de viviendas o compramos bajo un impulso de propiedad de vivienda, donde damos a las personas la oportunidad de pasar de arrendatarios a propietarios”, dijo Sherr.
La estrategia de construcción para alquilar ha estado ganando un impulso significativo en los últimos años a medida que crece la demanda de viviendas unifamiliares en alquiler.
AMH comenzó temprano, en 2017, construyendo sus propias casas. Hasta ahora ha desarrollado más de 14,000 casas para alquilar en 180 comunidades, según la compañía. Invitation Homes adquirió una constructora de viviendas con sede en Atlanta, ResiBuilt, a principios de este año.
“El caso de financiamiento ha cambiado sustancialmente con el mandato de disposición forzada eliminado. Los prestamistas pueden volver a evaluar [construcción para alquilar], y estamos viendo que esto sucede”, escribió Chris Nebenzahl, vicepresidente de investigación de alquiler en John Burns Research and Consulting, en un informe.
Los inversores que están vendiendo están ofreciendo descuentos en las propiedades. A nivel nacional, el 38.7% de todas las listas de venta de hoy han tenido recortes de precios en comparación con el 54% dentro del grupo institucional de alquiler unifamiliar, según Parcl Labs. Desde principios de mayo, los descuentos se han profundizado de alrededor del 3.1% al 4% del valor solicitado. Mientras tanto, el 54% de las listas de los inversores en la categoría de más de 350 casas llevan un recorte de precios.
“Según podemos ver, dado el precio de las viviendas en EE. UU., parte de esto se atribuye a cambios en la estrategia: recolectar altos valores de las mejores viviendas de EE. UU. eliminando activos bajo rendimiento y redirigir ese capital hacia áreas de crecimiento, por ejemplo”, dijo Lewris en una declaración, añadiendo que las próximas seis a ocho semanas serán reveladoras.
