Aquí vamos (otra vez): otra oferta de adquisición oportunista de EE. UU. para una empresa del Reino Unido. La diversión en easyJet ni siquiera ha terminado, pero el próximo objetivo es Segro, la empresa inmobiliaria conocida como Slough Estates hasta que los comerciantes de marca decidieron que se necesitaba un nombre más elegante para una cartera que en estos días se extiende mucho más allá de Berkshire y profundamente en Europa continental.
Los almacenes y centros logísticos no despiertan muchos sentimientos sentimentales o patrióticos, pero Segro es el mayor arrendador comercial en el mercado de valores de Londres. Si finalmente cae en manos de Prologis de EE. UU., estaremos preguntándonos, no por primera vez, si el Reino Unido sabe cómo valorar lo que tiene delante.
Se asume que el enfoque de Prologis a £12.6bn, o 925p por acción, es un tiro inicial porque obviamente iba a recibir un no firme, “una cantidad bastante lejana de las propias opiniones de Segro sobre el valor”, dijo la junta de la empresa objetiva. Claro: 925p es simplemente el valor por acción de los activos, el primer medidor de valoración en el mundo inmobiliario.
Es cierto que las acciones de Segro estaban casi un 25% por debajo de ese precio el martes. También es cierto que muchas empresas inmobiliarias del Reino Unido, o fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), han cambiado de manos por menos de su valor de activos en los últimos años. Pero también hay razones por las cuales Segro es ligeramente diferente, y sería deprimente si fuera adquirida por menos de un precio generoso.
Por un lado, los almacenes grandes, que representan el 35% de la cartera, están en la parte más demandada del mercado inmobiliario en la era de las compras en línea. Y la perspectiva tentadora son los centros de datos de inteligencia artificial, la oportunidad que se avecina. En la actualidad, solo representan el 8% de la cartera de Segro, pero tienen un peso más importante en el pipeline de desarrollo, con más de 2.5 GW de capacidad de centros de datos, según la empresa. El sesgo hacia el sureste de Inglaterra, donde hay poco espacio, es el verdadero atractivo.
Mientras tanto, el desempeño financiero de Segro en la última década ha sido aproximadamente lo que los inversores buscan en una cartera inmobiliaria: el valor de los activos ha mejorado a una tasa compuesta del 8%, al igual que las ganancias por acción y los dividendos.
Entonces, ¿por qué las acciones estaban operando un 25% por debajo del valor de los activos hasta que apareció Prologis? Segro puede señalar el efecto de la guerra en Irán en las expectativas de tasas de interés (otra métrica importante de valoración para las acciones de ingresos). Su precio de cierre fue de 840p a finales de febrero, pero una libra más bajo al comienzo de esta semana.
Sin embargo, la firma estadounidense también podría señalar que un descuento al valor de los activos ha sido un estado normal de las cosas en Segro en los últimos tres años, un promedio del 17%, calcula. Dado que la oferta es una transacción de acciones, la invitación a los accionistas de Segro es cambiar a una acción de mejor rendimiento en un grupo mucho más grande (valorado en $130 mil millones) con un alcance global. Además, Prologis argumentaría que tiene una mayor capacidad financiera para desarrollar la cartera de Segro, incluidos los centros de datos, a un ritmo, lo cual probablemente es cierto.
Pero ese argumento pasa por alto el hecho de que los accionistas de Segro ya eran libres de comprar acciones de Prologis si así lo deseaban. Una parte justa de ellos, se presume, está en el registro de Segro porque les gustaba el equilibrio del 62%-38% entre el Reino Unido y Europa continental con una exposición creciente al crecimiento de la IA. En Prologis, esos activos solo representarían una décima parte del total.
Por supuesto, hay un precio para todo, y el papel de Prologis obviamente podría convertirse en efectivo para aquellos que no desean retenerlo. Pero, asumiendo que los estadounidenses regresen por una segunda oportunidad, se espera que los inversores de Segro muestren una resistencia adecuada.
“Los accionistas deberían exigir una oferta mucho mejor de Prologis para que sea tomada en serio y se ceda el control”, considera Shore Capital.
El analista de Panmure Liberum dice: “Lo más significativo es que el REIT logístico más grande del mundo ve suficiente valor a largo plazo en la plataforma [de Segro] para perseguir una transacción en absoluto”.
En otras palabras, el respaldo de un tercero debería servir como un soporte de valoración de alguna forma si Segro sobrevive a este encuentro. No todas las ganancias del 17% del precio de las acciones del miércoles deberían evaporarse. No hay razón para ceder ante otro cazador de gangas de EE. UU.
